Hauskauf auf später verschieben? Warum das Warten auf niedrigere Bauzinsen zur Wette wird

Warum folgt der Bauzins nicht einfach dem EZB-Leitzins?

Ein verbreitetes Missverständnis besteht darin, Bauzinsen unmittelbar aus dem EZB-Leitzins abzuleiten. Ganz so einfach funktioniert der Markt nicht.

Die Konditionen langfristiger Immobilienkredite orientieren sich unter anderem an den Erwartungen der Kapitalmärkte und der Entwicklung langfristiger Renditen. Hinzu kommen individuelle Faktoren wie Beleihungsauslauf, Eigenkapital, Bonität, Darlehenshöhe und Länge der Zinsbindung.

Deshalb kann sich eine Veränderung der EZB-Zinsen auf die Finanzierungsbedingungen auswirken, ohne dass Bauzinsen automatisch im selben Umfang oder zum selben Zeitpunkt steigen beziehungsweise fallen.

Wer sich im Netz über aktuelle Bauzinsen und ihre Entwicklung informiert, findet für zehnjährige Zinsbindungen derzeit häufig Konditionen im Bereich von etwa drei bis vier Prozent. Der persönliche Zinssatz kann davon allerdings abweichen.

Die entscheidende Zahl steht deshalb nicht in einer allgemeinen Zinsstatistik, sondern im konkreten Finanzierungsangebot.

Was bedeuten 0,5 Prozentpunkte für die Monatsrate?

Gerade bei einer Baufinanzierung lohnt es sich, abstrakte Prozentwerte in Euro zu übersetzen, um ein realistischeres Bild zu erhalten.

Angenommen, ein Haushalt benötigt 300.000 Euro Darlehen und möchte anfänglich mit zwei Prozent pro Jahr tilgen. Bei einem Sollzins von 3,0 Prozent ergibt sich zu Beginn rechnerisch eine monatliche Annuität von 1.250 Euro.

Zwischen drei und vier Prozent Zins liegen damit bei identischer anfänglicher Tilgung 250 Euro monatlich.

Das zeigt, warum Kaufinteressierte die Zinsentwicklung durchaus ernst nehmen sollten. Es zeigt aber noch nicht, dass Warten automatisch die bessere Entscheidung ist.

Was müsste passieren, damit sich das Warten wirklich lohnt?

Wer den Immobilienkauf verschiebt, setzt letztlich auf mehrere Entwicklungen gleichzeitig.

Die Bauzinsen müssten ausreichend sinken. Gleichzeitig dürfte die gewünschte Immobilie nicht teurer werden. Das angesparte Eigenkapital müsste sich weiterentwickeln und das eigene Einkommen beziehungsweise die Bonität dürften sich nicht verschlechtern. Parallel beeinflussen auch steigende Lebenshaltungskosten die individuelle Liquidität.

Warten kann sinnvoll sein, beispielsweise wenn noch zu wenig Eigenkapital vorhanden ist, die monatliche Belastung derzeit zu hoch wäre oder wichtige berufliche beziehungsweise familiäre Veränderungen bevorstehen.

Problematisch wird es erst, wenn eine grundsätzlich tragfähige Finanzierung ausschließlich deshalb aufgeschoben wird, weil Bau- oder Kaufinteressierte auf einen günstigeren künftigen Zinssatz spekulieren.

Welche Stellschrauben sind wichtiger als der perfekte Einstiegszeitpunkt?

Bau- oder Kaufinteressierte haben auf die Kapitalmärkte keinen Einfluss. Auf die eigene Finanzierung dagegen schon.

Eine zentrale Stellschraube ist das Eigenkapital. Je weniger vom Immobilienwert über ein Darlehen finanziert werden muss, desto geringer ist grundsätzlich das Risiko für die Bank. Das kann sich auf die angebotenen Konditionen auswirken.

Auch die anfängliche Tilgung ist wichtig. Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller, erhöht allerdings zunächst die monatliche Rate.

Hinzu kommt die Sollzinsbindung. Wer eine längere Zinsbindung wählt, sichert den vereinbarten Zinssatz länger ab und gewinnt Planungssicherheit. Dafür können die Konditionen gegenüber einer kürzeren Bindung höher ausfallen.

Sondertilgungsmöglichkeiten und ein möglicher Tilgungssatzwechsel schaffen dagegen Flexibilität für die kommenden Jahre.

Statt nur zu fragen „Wo stehen die Zinsen heute?", lohnt deshalb die praxisorientierte Frage: Wie robust ist diese Finanzierung, wenn sich unser Leben verändert?

Warum der Vergleich von Finanzierungsangeboten wichtiger werden

Das allgemeine Zinsniveau ist nicht identisch mit dem persönlichen Angebot einer Bank. Kreditinstitute bewerten Finanzierungsvorhaben unterschiedlich.

Das betrifft unter anderem den Wert der Immobilie, das Einkommen der Kreditnehmer, vorhandenes Eigenkapital und den Beleihungsauslauf. Deshalb können zwei Banken für dasselbe Vorhaben unterschiedliche Konditionen anbieten.

Gerade bei sechsstelligen Darlehenssummen sollte eine Immobilienfinanzierung deshalb nicht ausschließlich anhand des ersten Angebots entschieden werden. Wichtig ist dabei ein Vergleich mit möglichst identischen Parametern: gleiche Darlehenssumme, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung und vergleichbare Sondertilgungsmöglichkeiten.

Erst dann zeigt der effektive Jahreszins sinnvoll, welches Angebot tatsächlich günstiger ist.

Wann ist also der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?

Der perfekte Moment für eine Finanzierung zeigt sich erst in der Rückschau. Die EZB liefert derzeit keine Garantie für die weitere Zinsentwicklung. Nach der Zinserhöhung im Juni beließ sie die Leitzinsen im Juli unverändert und betont ausdrücklich ihren datenabhängigen Kurs.

Für Kaufinteressierte ist deshalb eine andere Entscheidungshilfe sinnvoller:

Sind diese Fragen beantwortet, verliert die Jagd nach dem perfekten Zinszeitpunkt an Bedeutung.

Denn eine Immobilie wird meist für Jahrzehnte gekauft. Ob der Bauzins einige Monate später tatsächlich etwas niedriger oder doch wieder höher gewesen wäre, weiß heute niemand. Ob eine Rate jetzt zum eigenen Leben passt, lässt sich dagegen realitätsnah kalkulieren.